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question

Peut-on effectuer une saisie immobilière sur un usufruit?


J'ai un client qui ne m'a pas payé, je voulais mettre une hypothèque sur sa maison, hélas il n'est qu'usufruitier. Je voulais savoir si l'hypothèque puis la saisie est possible sur un usufruit.



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Opened by Néo Phite, Sep 11, 2013.



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Jehan-Bernhard Brun Juriste, legavox
Sep 11, 2013

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Pour répondre à cette question il convient de définir d’une part le droit d’usufruit et en suite la saisie immobilier.

Comme le dispose l’article L544 du code civil :« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La propriété pleine et entière est donc composée d’un droit d’usage oude jouissance et un droit de disposer donc de permettre le transfert du droit.

Généralement la doctrine décompose donc le droit de propriété en trois droits réels qui sont :
- Usus : le droit de jouir.
- Fructus ; Celui de bénéficier des fruits de la chose.
- Abusus : Celui de disposer de la chose.

Ainsi, on peut définir l’usufruit comme le fait l’article 578 du code civil par « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »

L’usufruitier est détenteur de l’usus et du fructus mais ne possède pas l’abusus comme le dispose l’article 582 du code civil :

« L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit. »

Le détenteur de l’abusus est le nu propriétaire.

Ce démantèlement de propriété qui fait du nu-propriétaire, un propriétaire sans possession de son bien, non bénéficiaire de ses fruits ne peut pas être perpétuel. L’Article 617 énumère les différent cas qui peuvent mettre fin à l’usufruit, en effet celui-ci dispose que « L'usufruit s'éteint:
- Par la mort «naturelle et par la mort civile» de l'usufruitier;
- Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé;
- Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire;
- Par le non-usage du droit pendant trente ans;
- Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi. »

L’aspect temporaire de l’usufruit est primordial car la nue propriété ne présente un intérêt pour son titulaire que parce qu’à terme, elle lui donne la certitude de recouvrer la pleine propriété.

Les principales applications de l’usufruit et de la nue propriété se manifestent en matière successorale. Le législateur pousse à ce type de démembrement de propriété bien que ce soit antiéconomique.

L’usufruitier a la possibilité d’accomplir des actes de dispositions sur son droit d’usufruit. Il peut céder son droit d’usufruit, ou encore le donner ou l’hypothéquer. Toutefois malgré le transfert de propriété de l’usufruit, le terme n’est pas modifié, par exemple un usufruit viager prendra fin lorsque le bénéficiaire décédera mais s'il a transmis son droit par la suite à un tiers.

En ce qui concerne la saisie immobilier, on peut la définir comme procédure d'exécution forcée permettant à un créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible de saisir un immeuble appartenant à son débiteur, ou à un tiers détenteur quand le créancier, bénéficiant d'une hypothèque ou d'un privilège, exerce son droit de suite contre lui.

Ainsi comme le dispose l’Article. L. 311-1 : La saisie immobilière tend à la vente forcée de l'immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix.

Ce pose alors le problème de la possibilité de saisir des droits réelles attaché à cet immeuble. A ce sujet, l’article L311-6 dispose que « Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. »

Donc, puisque l’usufruitier peut disposer librement de son droit, il pourra donc être saisi sur celui-ci sachant que dans ce cas là les règles de la procédure de saisie immobilière devront être respectées.

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Antoine Fournier 67 Antoine Fournier Head of ECM, Input and Output management, Zurich Insurance

Sep 12, 2013

@Jean-Bernhard, Pouvez-vous préciser? Une saisie sur la propriété permet de vendre le bien. Mais que peut-on esperer d'une saisie sur l'usufruit d'une maison d'habitation?


Jehan-Bernhard Brun 07 Jehan-Bernhard Brun Juriste, legavox

Sep 15, 2013

En vertu de Article. 582 du code civil "L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit."

On en déduit que l'usufruitier peut profiter des fruits de la chose sur laquelle il possède un droit d'usufruit.

Les articles 583 et 584 du code civil définissent les fruits.

Article 583 du code civil:
"Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels. Les fruits industriels d'un fonds sont ceux qu'on obtient par la culture."

Article 584 du code civil:
"Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils."

Il semble que l'adjudicataire du droit d'usufruit soit donc bénéficiaire de ces fruits jusqu'à épuisement de ce droit.

Par exemple, pour une habitation individuelle l'adjudicataire devrait recevoir les loyers.


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Laurent Plounet Immobilier, Les Clés du Midi
Aug 21, 2015


Une petite question pour rebondir sur le sujet de la saisie immobilière.

J'ai lu plusieurs fois que l'on pouvait échaper à une saisie immobilière grâce à la vente en réméré. C'est assez risqué il me semble non ?

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